Při aktuální situaci na trhu s nemovitostmi jsou kupující často nuceni jednat pod tlakem, aniž by si ověřily všechny podstatné informace. Nemovitostí je v inzerci málo a kupující jsou často již zoufalí, že nic nemůžou najít. Mají strach, aby jim nemovitost nevyfoukl jiný zájemce, protože se jim to už stalo. Častokrát si pouze letmo pročtou smlouvu a podepisují. 

 

Vždy si přizvěte odborníka, který má zkušenosti

Než podepíšete kupní nebo rezervační smlouvu, pozvěte sebou odborníka, který dokáže odhalit vady, které na první pohled laik nemusí poznat. Určitě máte známého, který se pohybuje ve stavebním průmyslu. Pokud ne, neváhejte si zaplatit za rady profesionála. Přece je to jen směsná částka za to, kolik vás to může následně stát. Ceny služeb techniků se pohybují v rozmezí tří až deset tisíc korun. 

Trvejte na tom, aby vám prodávající nebo realitní makléř umožnil důkladnou prohlídku a netlačil vás do kouta. Pokud se tak ovšem děje, mějte se na pozoru. Je důležité prověřit technický stav nemovitosti, ale také ten právní. Ne všechny exekuce jsou vepsány do listu vlastnictví a je třeba si informace důkladně ověřovat, jestliže vám při koupi něco nevoní. Samozřejmě byste si měli ověřovat tyto informace vždy. Za poplatek se dá zjistit na příslušných webových stránkách, jestli dotyčný nemá exekuci. Pokud chcete mít jistotu, važte cestu na obecní úřad nebo checkpoint. 

 

Skryté vady lze reklamovat

Pro obě strany je nejlepší upozornit na vady již při prodeji nemovitosti, aby se vyhnuly procesu zpětné reklamace. Při tomto procesu je komplikované dokazování, že vada již existovala v době prodeje. Znamená to především dlouhé oplétačky po soudech. Při prodeji nemovitosti vždy vyzdvihuji kladné aspekty nemovitosti, ale upozorňuji také na negativní věci, aby se s nimi kupující seznámil a předešli jsme komplikacím. Jestliže prodávám starší dům a nejsem si jistý, zda vada na nemovitosti skutečně existuje, vždy si přizvu odborníka, kterého zaplatím, abych měl 100 % jistotu, že klient přes nás nekoupí něco, o čem nevěděl. 

Dle občanského zákoníku, 89/2012 Sb., je možnost takovou vadu vytknout až po dobu 5 let od převodu nemovitosti. Samozřejmě kupující má povinnost dokázat, že tato vada existovala již při prodeji a odhalila se až užívání nemovitosti v čase. 

Jestliže přijdete na takovou vadu, musíte ji ihned ohlásit druhé straně. V případě, že se skutečně jedná o skrytou vadu, může kupující žádat o nápravu nebo slevu z kupní ceny. Pokud se jedná o závažnou vadu, máte právo odstoupit od kupní smlouvy, ale lze to pouze v ojedinělých situacích. Kupující nevyhoví, jediná možnost je obrátit se na soud s důkazním břemenem. Ideální je si při předání kupované nemovitosti vše zdokumentovat (natočit, nafotit).

Častokrát to klienti zkouší, jestliže vznikne nějaká vada v blízké době po nabytí nemovitosti. Jedná se především o starší nemovitosti, které se kupují k rekonstrukci. Proto je třeba být jako prodávající obezřetný a obrátit se na svého advokáta. Existují v České republice společnosti, které bedlivě tyto převody sledují a kontaktují kupce s tím, že zařídí veškeré úkony k žalobě s tím, že když najdou vadu, tak jim nemusíte hradit cenu za služby a jejich marži zaplatí prodávající. Pozor na to! Proto jsem zde sepsal pár nejčastějších závad, na které byste si měli dát pozor!

 

Nejčastější závady

Bytové jednotky ve starších panelových zástavbách jsou podle odborníků problematické především z ohledu uživatelského komfortu. Konstrukční řešení panelových domů jako celku je většinou řešeno tak, že v jednotlivých bytech nelze plnit současná kritéria z pohledu požadavků akustických norem. Především jde o přenos zvuků mezi byty a přenos hluku způsobeného běžným užíváním bytů sousedy. 

Jiným problémem může být také výtah a jeho strojovna v blízkosti bytu. Velkým rizikem je možnost přenosu požáru nebo zápachu například mezi kuřáckým a nekuřáckým bytem vlivem společných šachet. Tomuto riziku se lze vyvarovat vydařenou rekonstrukcí bytu a osazením revizních dvířek s potřebnou požární izolací.

Častými vadami bývají také tepelné mosty, díky kterým můžou vznikat například plísně či kondenzace vlhkosti, a to především u nezateplených nebo pouze částečně zateplených objektů. Tyto poruchy, respektive tepelné mosty lze odhalit speciální termokamerou. Tyto vady se nejvíce projevují v okolí oken. V bytech pod střechou je to styk obvodové stěny nebo střechy. Dále se mohou vyskytovat například v místě u lodžie a balkonu.

U starších rodinných domů jsou nejběžnějšími vadami poruchy izolace a následné vlhkostní projevy spodní stavby, nebezpečná likvidace dešťových vod, které jsou svedeny špatným způsobem nebo nedostatečnou vzdáleností od rodinného domu. U novostaveb si můžete všimnout, že je hydroizolace odtažená do dostatečné vzdálenosti od domu. 

Skryté závady ale bývají i u novostaveb. Problémem bývá například skladba zastřešení, a to především nevyhovující stav těsnící vrstvy ve skladbě zaizolovaného podhledu. Setkal jsem se i s novostavbou, kde byla vidět odfláknutá práce, proto je za mě důležité vybrat si tu správnou stavební firmu a sehnat si spolehlivý stavební dozor. Je to standardní postup při výstavbě nového RD. 

 

Myslíte, že jste koupili dům nebo byt se skrytou vadou? Ozvěte se mně a já vám rád zodpovím vaše dotazy.